fbpx

Investičné stratégie investovania do nehnuteľnosti

Rast ceny nehnuteľnosti a tak isto aj cashflow z nehnuteľnosti vieme ovplyvňovať výberom lokality, celkovej vybavenosti a zariadením nehnuteľnosti. Veľa ľudí robí tú chybu, že kúpia lukratívnu nehnuteľnosť v dobrej lokalite, ale šetria na zariadení s ospravedlnením, že tam aj tak nebudú bývať. Z môjho pohľadu, hneď po lokalite je zariadenie a dizajn to hlavné, čo tú nehnuteľnosť umožní prenajať za vyšší nájom, alebo predať v rýchlom časovom horizonte za zaujímavú cenu! Pomer ceny nehnuteľnosti a zariadenia je zanedbateľný. Ak by sme kúpili nehnuteľnosť za 80 000€ a rozhodovali sa medzi tým, či ju zariadíme za 16 000€, alebo 20 000€, tak rozdiel v splátke pri 1% na 30 rokov by bol 12,87€ mesačne, ktorú by aj tak splácal nájomník. Nehovoriac o tom, že si na dizajn nehnuteľnosti nezaplatia špecialistu, ktorý by vyzdvihol prednosti daného priestoru a dispozície. Keď sa na to pozrieme z druhého pohľadu, ak do zariadenia dáme 4000€ navyše, tak to zrobí markantný rozdiel v atraktivite danej nehnuteľnosti. Lokalita, dizajn a kvalita zariadenia sú pri nehnuteľnostiach kľúčové!

Ako vyberať lokalitu nehnuteľnosti?
To závisí od Vašej investičnej stratégie.

 

Investičné stratégie:

1. Vyšší rast ceny nehnuteľnosti

Napriek tomu, že rast ceny nehnuteľnosti závisí od veľa faktorov a nedá sa s určitosťou predvídať ako sa trh bude vyvíjať a v akom štádiu ekonomického cyklu sa presne nachádzame, ekonomický prepad ceny nehnuteľností sa dá aspoň čiastočne eliminovať. Ako? Dopytom ľudí. Ak chcete mať väčší výtlak na rast ceny nehnnuteľnosti, tak je určite dobré orientovať sa na centrum mesta. Prečo? Pozemky v centre mesta sú oveľa viac obmedzené, ako v širšom okolí. Častokrát je zakázaná výšková výstavba kvôli pamiatkam a nádychu historií centra. Preferovanosť lokality, ktorá by mala v blízkosti reštaurácie, podniky, kaviarne, obchodné domy, nákupné centrá a pracovné možnosti je pre väčšiu množinu ľudí tiež typická a tým, že centrum mesta je len jedno, hodnota nehnuteľností a tak isto aj výtlak na tieto ceny je väčší a umožňuje nám to dosiahnuť zaujímavejšie zhodnotenie.

Príklad:

Rozhodnem sa, že chcem investovať svoje finančné prostriedky radšej cestou predpokladu nárastu ceny nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť si dám vkusne zariadiť dizajnérkou a prenajmem za 650€. Cena nehnuteľnosti je 168 000€, výška hypotéky je 140 000€ s mesačnou splátkou 450,30€. Nehnuteľnosť je v centre mesta, takže daň za nehnuteľnosť je 5€/mesiac, energie sú 130€/mesiac a internet+tv 21€/mesiac. Po odrátaní všetkých nákladov dosahujem cashflow 43,7€/mesiac, ale rátam s tým, že nehnuteľnosť je vo veľmi lukratívnej lokalite a dosiahnem priemerný ročný nárast ceny nehnuteľnosti 6% p.a. a to mi umožní za 5 rokov vlastniť nehnuteľnosť v hodnote 224 821,9€. Kalkulačka zloženého úročenia.

 

2. Vyšší cashflow

Ak by sme porovnali cenu totožnej nehnuteľnosti v centre mesta a niekde na periférii, tak vieme s vysokou pravdepodobnosťou povedať, že nehnuteľnosť v širšom okolí centra mesta bude lacnejšia. Ak je nehnuteľnosť lacnejšia, tak aj výška našej hypotéky (náš náklad) je nižšia a ak ju zariadíme v určitom štandarde, lokalita má plnú občiansku vybavenosť a zariadili by sme to pre určitú cieľovú skupinu (to už závisí podľa konkrétnej lokality) , tak ju vieme aj tak prenajať za zaujimavú sumu a dosiahnuť tak vyšší cashflow.

Príklad:

Rozhodnem sa, že chcem investovať svoje finančné prostriedky radšej s investičnou stratégiou vyššieho cashflowu. Moja cieľová skupina bude začínajúca rodina s jedným dieťaťom, ktorý majú k sídlisku/lokalite citový vzťah a preto nechcú bývať v centre mesta. Danú lokalitu skvelé poznajú, vedia, že majú v blízkosti škôlku, detské ihriská a do ich roboty je to autom 20 minút. Nechcú sa však viazať, pretože ešte nevedia či sa tam chcú usadiť nastálo a práve preto si radšej vyberú prenájom. Rodine sa veľmi páči, že je to úplná rekonštrukcia a tak sa rozhodnú práve pre investorov byt a zaplatia nájom 550€. Vedia že v centre by ich takýto nájom vyšiel aspoň o 100€ viac a tak sú spokojní. Prenajímateľ vie, že hypotéka na jeho nehnuteľnosť je 55 000€ a splátka iba 176€ a tým, že sa byt nenachádza v centre mesta tak sa platí aj nižšia daň z nehnuteľnosti 3€/ mesiac. Napriek tomu, že obetoval vysoký rast ceny nehnuteľnosti a dosiahol len 3% p.a. je stále spokojný, pretože po odrátaní energii 130€/mesiac a internetu + tv 21€ /mesiac dosahuje cashflow 220€/mesačne.

Pridaj komentár

Your email address will not be published.